2014年，知名影星成龙站在“泰禾中国院子”楼王骊宫门前，微笑展开双臂的照片在地产圈流传，伴随着那句“泰禾院落别墅是中国建筑发展的代表作”，成龙成了泰禾“院子系”代言人。

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明星效应叠加中式产品力，让泰禾中国院子名声大噪。

然而随着流动性危机全面爆发，包括骊宫在内的数套泰禾旗下豪宅沦落至法拍市场，折价拍卖用以抵公司债务。

6月5日-6月6日，泰禾中国院子的10套院子在阿里拍卖上竞拍，整体评估价高达6.36亿元，起拍价均打了个7折，总起拍价4.45亿元。

不同于去年2月泰禾中国院子110号法拍时，18人报名175次报价的热度，本次的10套院子仅成交6套，其中5套为底价成交，累计成交金额1.72亿元，含骊宫在内的另外4套院子惨遭流拍。

4套院子流拍

作为“院子系”开山之作，泰禾中国院子曾连续三年成为北京唯一入选“亚洲十大超级豪宅”的项目。

其位于北京市长安街东与大运河交汇之地，坐拥京杭大运河800米广阔河段及81000平方米原生河堤，最早被称为“运河岸上的院子”。该项目均为一至六亩纯独栋大院别墅，其中12栋精装楼王别墅的平均报价就高达3亿元，骊宫便是其中之一。

本次拍卖的10套院子陆续在2009-2012年建成，均为独栋式别墅带地下室，产证上的建筑面积不等：380+平方米的院子有2套，起拍价分别为2526.279万元、2405.99万元；430+平方米大小的有2套，起拍价分别为2758.483万元、2738.617万元；500平方米上下的有5套，起拍价多在3000万元以上，仅楼王骊宫因超数倍的实用面积以及2000平方米的院落设计，起拍价高达1.72亿元；另有630+平方米的院子1套，起拍价近4000万元。

拍卖伊始并不顺利。

6月5日10时开拍后，10套院子中仅3套各有1人报名，且数小时未有人报价，截至当日晚18时，共有8位竞买人报名了其中4套。最终，15位竞买人参与了7套院子的拍卖。

报名人数最多的156号院子有5位竞买人，仅1人报出底价3179.428万元便实现落锤；获得2位竞买人报名的35号院子引发了唯一的较量，两位买家耗时约1小时、报价16次，最终F7111号竞买人以2706.279万元竞得，溢价7.13%；另有112号、219号、23号、95院子分别有2人、1人、1人、2人报名，但均以底价成交。此外，原有2人报名的101号院子也因无人报价而流拍。

相比上述还有客户“光顾”的院子，113号、83号、216号三套无人报名的更为惨淡，流拍原因不尽相同。

113号院子便是楼王骊宫，1.72亿元的起拍门槛拦住了不少观望客户。这类总价偏高的标的本就不易成交，2022年5月1日，泰禾中国院子另一楼王117号紫阙较评估价打7折法拍，起拍价2.02亿元，后因无人报名而流拍；二十多天后二拍，标的物又打了8折至1.62亿元，仍无人报名，以流拍告终。

而83号、216号院子则存在占用情况，二者的介绍详情中均写明目前是作为员工宿舍正在使用，且83号还被打了隔断。

整体来看，泰禾中国院子的10个标的顺利拍出6套，合计成交价1.72亿元，成交单价在6万-7万元不等。这与目前二手房挂牌价还有不小的差距，中介平台上，泰禾中国院子挂牌4套二手房，平均挂牌价10.4万元/平方米。

偿还3成债务

法拍所得的1.72亿元也只能抵扣泰禾庞大债务中的一小部分。

根据拍卖标的调查情况表，这10套院子均属于北京泰禾房地产开发有限公司（下称“北京泰禾公司”）。同时，本次拍卖成交价余款（扣除保证金后的余款）将在6月13日17时前缴入法院指定账户，户名为“(2021)京02执1351号”。

记者据此案号查到，在中融信托公司与北京泰禾嘉华房地产、黄其森（泰禾实控人）、泰禾集团、天津泽通保企业管理服务有限公司、北京中维房地产、北京泰禾嘉信房地产、北京泰禾公司公证债权文书一案中，中融信托公司申请强制执行，执行标的6.408亿元。

而10套院子的总评估价6.36亿元，基本可以覆盖债务金额，但由于拍卖不顺利，最终仅抵扣了其中约3成的债务。同时根据天眼查，泰禾集团目前有12次失信被执行人记录，被执行总金额高达196.6亿元。如无意外，本次流拍的4套院子还将继续上架拍卖抵债。

事实上，由于被执行人泰禾方对评估流程、评估价格存在异议，这10套院子从被查封到进行拍卖，历时了近一年半之久。

根据法院执行裁定书，2021年12月17日，北京市第二中级人民法院查封了登记在被执行人北京泰禾公司名下位于北京市通州区普欣南里的10套房屋；2022年5月，北京市国盛房地产评估有限责任公司（下称“国盛评估公司”）作出案涉房屋评估报告。

彼时，北京泰禾公司认为案涉房屋评估报告的产生程序不合法、遗漏财产，严重侵害公司的合法权益。

其中遗漏财产部分北京泰禾公司指的是未计入产证的实用面积与配套的独立院落，其认为这些专供房屋所有人使用的配套也应作为评估对象给出估价，并计入评估总价。若只评估涉案房屋，那么拍卖内容也仅限于建筑面积部分，北京泰禾公司有权在成交后只交付达到建筑面积的房屋，而无须交付超出部分的使用面积及院落，且会将这部分封闭，但这样拍卖，涉案房屋恐难以成交，这对各方利益都将造成极大损害。

而国盛评估公司回复，此次评估报告均为独栋别墅带独立院落，院落围合而成的部分均为别墅的有效组成部分，含在估价结果中，并未拆分评估。关于房屋面积，根据合法原则，我司按照《房屋所有权证》证载面积进行描述和计算，并无不妥。

2022年10月，法院判定北京泰禾公司的请求与事实及法律不符，几日后，其再次向北京市高级人民法院提出书面异议。今年3月，北京市高级人民法院驳回了北京泰禾公司的复议申请，维持北京市第二中级人民法院的裁定。这才使得10套院子正式进入法拍市场。

或是存在上述纠纷，10套院子的标的物介绍开头，均提示竞买人理性竞买，这在此前并不多见。同时，楼王骊宫的评估报告中写明，房屋证载面积505.76平方米，但根据现场销售人员介绍和估价人员勘查，实际使用面积约1600平方米，所在院落约2000平方米，本次评估按照现状面积进行估价；超出房本面积部分可能会面临不符合规划、属于违建并由此产生不能过户等风险。

对此，上海中原地产首席分析师卢文曦告诉记者，多出实际使用面积不一定涉嫌违建，如露台、雨棚等，不算在产证中，也不影响外观，理论上也能算作实用面积，包括开发商规划的院落，只要不被城管部门认定为违章建筑，就可以过户。